Предложение на вторичном рынке жилья
Из-за спада ипотечной покупательской способности (причина в «заградительных» ставках) объем вторичного жилья рос внутри года. Однако всплески активности покупателей, связанной с окончанием льготной ипотеки «Господдержка 2020» (волна спроса летом прошла и по вторичному рынку), а также перенос наличных со вкладов на рынок недвижимости поглотили весь этот прирост. К началу 2025 года объем предложения (дефицитный) в Кирове тот же, что был в начале 2024 года. На начало января на экспозиции было порядка 2400 квартир*.
Вообще за 4 квартал с экспозиции ушло порядка 32% предложений( проданные объекты и снятые на период праздников)- новые предложения в январе вышли уже по новым, более высоким ценам.
Только за январь 2025 г. средняя цена «вторички» подросла на 2,8%, и впервые перевалила за 100 тыс. руб. за 1 кв.м.
С разбивкой по сегментам: средняя цена 1 квадратного метра хрущевки на конец января- 88852 тыс.руб., новой планировки-95603 тыс.руб, индивидуальной планировки- 124735 тыс.руб. Средняя цена- 100397 тыс.руб.
*Для анализа взято количество предложений на вторичном рынке на одном из самых активных порталов Кировской области https://www.avito.ru/ (12+).
Цены
Разбег цен на «квадрат» в новостройках - от 80 тыс.руб.(таких предложений немного) до 232 тыс.руб. Средняя цена 1 кв.м. на февраль 2025 - 113 770 руб.
Объем сделок на рынке новостроек в 4 квартале снизился, основная причина - нехватка лимитов, но при этом спрос держится на высоком уровне. Рынок жилья комфорт-класса льготная ипотека коснулась незначительно, в этом сегменте спрос стабильный.
На рынке «вторички» за весь 2024 год квадратный метр на вторичном рынке вырос всего на 4,9%. По сравнению с 5%-ым квартальным ростом в прошлых периодах(при дешевой ипотеке) можно говорить об остановке тема роста цены на вторичную недвижимость. Но обвала цен из-за ипотечной политики не произошло, объем предложений «вторички» на рынке – около базового спроса.
Основные особенности рынка недвижимости по итогам 2024 года
- Ядро спроса - жилье в диапазоне 3 млн рублей, и пока этот тренд будет актуален. В этот ценовой диапазон вписывается в Кирове студию и 1-комнатные квартиры, которые приобретаются в основном для сдачи в аренду.
- Дефицит предложений на рынке аренды жилья, при этом рост цен за 2024 год в среднем составил 50% (кстати, это будущие «ипотечные» покупатели). Наблюдался дефицит предложений, поскольку произошла переориентация с рынка ипотеки из-за высокой ставки. По итогам января 2025г картина изменилась. Срок экспозиции увеличился(сезонный спад, а также пересмотр арендаторов планов на отдельное жилье из-за неподъемных платежей).
- Увеличился спрос на комнаты, особенно в статусе жилого помещения. Спрос на них подстегнули недоступные для многих цены на квартиры. В итоге комнаты(которые несколько лет были самым неликвидным товаром, падая в цене) отыграли рост цены до 100%.
- Самые сложные для продажи объекты в 2024г - 3-комнатные квартиры, классический «ипотечный вариант» для семьи, а ипотека-от 27% годовых. Срок экспозиции «трешек» увеличился до нескольких кварталов.
- Рост сделок с наличными средствами. По оценкам риэлторов Кирова, только в 4 квартале 2024 обьем сделок за наличный расчет от общего числа сделок на вторичном рынке увеличился до 73,8% от общего числа сделок. То есть ипотечные сделки составили меньше 1/3.
По России данные за весь 2024 год - На вторичное жилье за год было выдано 457,33 тыс. ипотечных кредитов на 1,43 трлн руб. Таким образом, количество выдач за год сократилось на 60%.
Основной объем сделок за наличный расчет в 2024 году был связан с переводом накопительных вкладов в квадратные метры с целью сохранения сбережений (по СМИ прошла волна сообщений о заморозке вкладов, также сказались внешние факторы). На рост числа сделок с наличными повлияли, конечно, и накопления участников СВО.
- Большинство ипотечных сделок сейчас - это обмены, то есть покупки встречных объектов после продажи своих с небольшой доплатой кредитом, а также покупки новостроек по семейной ипотеке.
Как было сказано выше, по результатам января «вторичка» снова показала рост 2,7%, и по оценкам риэлторов Регистрационное бюро, активность рынка выше ожиданий, налички на рынке уже больше 80% от всего объема сделок. Внешние условия (политическая обстановка, ставка ипотеки), безусловно, будут задавать вектор в будущих периодах, но даже при таких агрессивных условиях, то есть на вторичном рынке «почти без ипотеки», цены продолжают двигаться вверх.
Купить в ипотеку «вторичку» в 2025 можно под ставки ниже текущих (от 27%)
Пока мы ждем, что будет с ФРС, ЦБ, ключевой ставкой ( которую сохранили 14.02 2024 на уровне 21%), а решать жилищный вопрос надо сейчас, и новостройки в нужном районе нет, выход все равно есть. Это некоторые программы для ипотеки на вторичку:
• Покупка ставки продавца, программа ипотеки «перевод долга». То есть вы выбираете квартиру, находящуюся «в ипотеке», покупая ее тоже в ипотеку с сохранением прежней ставки (а она может быть и 8%) и суммы остатка кредита. Объем таких сделок в Сбере с сентября по декабрь составил аж 42% от всего ипотечного портфеля.
• Покупка скидки на ставку ипотеки. Купить можно снижение от 2 лет и на весь период, скидка - до 10% от ставки.
• Сниженный платеж от Сбер - новая программа, по которой бесплатно можно снизить платеж на 2 года.
В каждом варианте есть свои минусы и плюсы, это только примерный обзор программ, для выбора программы необходимо обратиться к специалисту(ипотечному брокеру, риэлтору, который даст сравнительный анализ банков).
Для выведения средних цен собраны данные в каждом районе и сегменте, исключая «мульки» и дубли объявлений. Данные по статистике цен собраны специалистами Регбюро, риэлторами, сертифицированными аналитиками РГР.
Выбрать риэлтора по своему району, по жилой и коммерческой недвижимости можно на сайте (12+).
Компания ООО «Регистрационное бюро» находится по адресу: Киров, ул. Спасская, 8
Телефоны: (8332) 77-80-19, 715-505
