Практически все изменения в квартирах предусмотрены разделом Жилищного кодекса РФ. Но стоит оговориться, что не все изменения требуют согласования.
Несогласованная перепланировка грозит хозяину не только штрафом, но и сложностями с продажей, дарением и прочими сделками в отношение такой квартиры. Также последствия могут быть более масштабными, например, обрушение дома, если изменения коснулись несущих стен. Если в следствие разрушения пострадают жители, собственнику может грозить уголовная ответственность.
Действия, которые не являются перепланировкой (их не нужно согласовывать):
- Косметический ремонт;
- Замена дверей, окон;
- Остекление балкона, лоджии;
- Установка кондиционеров;
- Передвижение электрических и газовых плит при условии, что коммуникации останутся нетронутыми;
- Демонтаж встроенного шкафа или других конструкций, которые не являются несущими;
- Монтаж вытяжки
Некоторые ремонтные работы по перепланировке могут нести в себе угрозу для жизни, здоровья и имущества хозяина квартиры и его соседей, соответственно, на их выполнение нужно получить разрешение:
- Видоизменение стен, которые не являются несущими;
- Создание новых стен или перегородок для разграничения пространства;
- Объединение туалета и ванной в одно помещение;
- Объединение жилой комнаты с коридором;
- Работы по созданию дверного проема или прохода в несущей стене;
- Замена газовой плиты на электрическую;
- Установка газового оборудования с прокладкой дополнительных коммуникаций; - перемещение санузла;
- Создание тамбура путем переноса входной двери вглубь квартиры и прочие действия.
Ремонтные работы, которые запрещены на законодательном уровне:
- Снос несущей стены;
- Перемещение санузла или кухни в зону, расположенную над жилым помещением;
- Подключение системы «теплый пол» к центральному отоплению;
- Увеличение площади квартиры путем объединения ее с общим коридором;
- Увеличение нежилого пространства за счет жилого;
- Демонтаж вентиляционной системы;
- Объединение квартир, находящихся на разных этажах с помощью нарушения межэтажных конструкций.
Получение разрешения на перепланировку квартиры
Перед тем, как составить проект будущих изменений, есть смысл проконсультироваться с архитекторами, чтобы понимать, возможна ли задумка в действительности. Далее с собранным пакетом документов нужно обратиться в орган местного самоуправления. Как правило, там формируется комиссия или уже существует инспекция, которая дает соответствующие разрешения. Также можно обратиться в МФЦ.
Перечень документов:
- Документ, подтверждающий право собственности.
- Технический паспорт квартиры, в которой планируется перепланировка.
- Проект или план перепланировки.
- Заявление, в котором описывается перепланировка, бланк выдает специальная комиссия. - Разрешение от МЧС и Роспотребнадзора
- Заверенное нотариусом согласие всех жильцов и соседей
Итак, первым делом в БТИ нужно запросить технический план жилья и план здания в целом. Если квартира находится в муниципальной собственности, обратиться стоит в органы местной власти. После первичной консультации составляют технический план и дизайн-проект, делают расчеты. При вторичной консультации в комиссии нужно подать заявление на разрешение перепланировки. На рассмотрение документов и принятие решения отводится примерно полтора месяца. По истечении этого срока выдается либо разрешение, либо отказ. При получении последнего, обратите внимание на его причины, так как официально их всего 3:
- Проект противоречит законодательству или угрожает здоровью, жизни людей и имуществу;
- Документы представлены не в полном виде или их подлинность сомнительна;
- Документы подавались в комиссию, которая этими вопросами не занимается (и такие ситуацию случаются). При несогласии с решением об отказе есть смысл оспорить его в суде.
Если дом, в котором планируется перепланировка, является памятником архитектуры или несет в себе историческую или культурную ценность, это может затруднить процесс получения разрешения. Помимо основных инстанций, придется прийти за разрешением еще в ту, которая занимается охраной памятников.
Случаются также ситуации, когда собственник не знал, что работы по перепланировке нужно согласовывать или просто решил сделать это в тайне, а потом эти действия стали известны. Возможны также случаи покупки квартиры с подобным сюрпризом. В таких случаях есть возможность получить разрешение постфактум. Для этого нужно подготовить пакет документов:
- Паспорт заявителя;
- Документ на собственность.
Затем вызвать специалиста из БТИ, чтобы он зафиксировал уже совершенную перепланировку. Вызов специалистов из МЧС и Роспотребнадзора потребуется, чтобы они осмотрели квартиру и документально подтвердили безопасность изменений. Далее нужно подать заявление в суд.
Специалистами отмечается статистка, говорящая о том, что большинство судебных решений выносится не в пользу незаконной перепланировки.