Обзор рынка недвижимости Кирова в мае 2024 года
Предложение
Объем предложений квартир в Кирове сейчас вырос. На начало мая прирост объектной базы составил порядка 40% (для анализа взято количество квартир на самом активном портале Кировской области на вторичном рынке (Если на начало января это было 2369 квартир, то на начало мая это уже 3319).
Активность рынка
В 1 квартале 2024 из-за высочайшей ставки в 17% объем сделок с ипотекой упал с 70% до 33% (остальное это сделки за наличные или субсидии). Но уже в апреле количество ипотечных сделок в регбюро подросло. Ведь не все могут ждать снижения ставки до осени, к тому же есть больше квартир для выбора.
Большинство ипотечных сделок сейчас- это обмены, то есть покупки встречных объектов после продажи своих с небольшой доплатой кредитом.
Также ПАО Сбербанк отмечает объем ипотеки по программе перевода долга продавца к покупателю, где покупается «ипотечная» квартира с сохранением ставки продавца и остатка ипотечного долга. За 1 квартал 2024 в Кирове объем таких сделок составил 37% от всех выдач ипотеки банка.
Спрос на рынке аренды вырос, наблюдается дефицит квартир (переориентация с рынка ипотеки из-за высокой ставки). Рост стоимости аренды с 4 квартала 2023 г. по 1 квартал 2024 г. составил до 25%.
Специалисты отмечают активный спрос на рынке загородных объектов.
ПАО Сбербанк запустил ипотечную программу на ИЖС с открытием эскроу-счёта. Данный инструмент уже давно активно применяется при строительстве многоквартирных домов и защищает интересы дольщиков в случае, если застройщик не выполняет свои обязательства.
На данный момент рынок ИЖС от физлиц хаотичен по ценообразованию, дефицит стоящих предложений, и единицы, которые не требуют доработок. А компании- подрядчики, как привило, строят под заказ. Выход на рынок загородного жилья проверенных застройщиков многоквартирного жилья позволил бы сократить срок обмена городской квартиры на загородный дом, который отвечает нормам и не требует реконструкций, обеспечен инфраструктурой. На данный момент средняя цена метра загородной недвижимости ниже, чем типовая новостройка и вторичка.
Новостройки- в апреле продажи были активны по отзывам банков. Но это реакция граждан на то, что программу льготной ипотеки под 8% заявлено завершить после 1 июля 2024 года.
Также наблюдается тенденция резкого роста цены комнат. Когда-то утратившие ликвидность и потерявшие в своей цене до половины стоимости из-за прихода главного конкурента- студий, комнаты снова стали востребованы, период экспозиции сократился, наблюдается дефицит. Людям не хватает на квартиру, приходится брать комнату. Активный рост цен в этом сегменте начался с осени 2023 года, за этот период рост цена комнат в ликвидных районах и типах жилья поднялась до 100%.
Все-таки активность в классически востребованных сегментах слабая. В период высоких ипотечных ставок копится отложенный спрос, базовый, а не спекулятивный. Граждане по большей мере находятся в ожидании снижения ставок для возможной реализации своих жилищных задач.
Цены
Рынок вторички-средняя цена на начало января 2024- 93099 тыс. руб за 1 кв.м, на конец апреля 2024- 92524 тыс. руб. за 1 кв.м.
На лицо картина замедления роста цены по сравнению с 5% квартальным ростом в прошлых периодах при дешевых ставках. Но внутри районов картина разнится(где-то снижение сильнее, где-то наблюдается рост цены метра). Второй квартал, как минимум, может показать снижение цен экспозиции и увеличения объема торга.
Частый вопрос, менять ли сейчас, продавая свое жилье? Если надо продать- продавайте, но сейчас увеличен срок продажи. Для покупателей- больше выбора, можно рассчитывать на торг в отдельных случаях.
При выходе на рынок основной массы "ипотечников", которые сейчас находятся в ожидании- вырастет спрос, начнет подтягиваться цена.
А переплата по ставке, как правило, меньше, чем рост цен. Ведь ставка- не на весь период, ее можно рефинансировать.
